투자자들과 그들의 법률 자문가들은 아시아에서 가장 각광받는 부동산 시장에 주목하고 있지만, 몇 가지 독특한 과제들도 존재합니다. Brian YAP 기자가 전합니다
2025년 아시아에서는 트럼프 행정부의 상호 관세 정책으로 인한 지속적인 지정학적 및 무역 불확실성으로 인해 선진국과 신흥국 모두에서 국경을 넘나드는 다양한 도전 과제가 발생했다. 그러나 부동산 시장은 아시아 각지에서 활발한 움직임을 보였으며, 지역 및 글로벌 기관 투자자들이 호텔, 물류, 주택, 산업 및 상업을 포함한 다양한 자산군에 자본을 대거 투입하고 있다.
일본과 호주는 아시아 지역의 부동산 투자를 주도해 왔으며, Blackstone이 Seibu Holdings로부터 복합 용도 단지인 Tokyo Garden Terrace Kiocho를 26억 달러에 인수하고, Brookfield Asset Management가 호주의 시니어 리빙 서비스 업체인 Aveo를 The Living Company에 25억 달러에 매각하는 등 주목할 만한 대형 거래를 기록했다. 인도, 싱가포르, 한국, 말레이시아 역시 지역 및 글로벌 기관 투자자들로부터 활발한 크로스보더 부동산 투자가 이뤄졌다.
시드니에 위치한 Clayton Utz의 부동산 파트너 변호사인 Eva ORAHAM 변호사는 해당 로펌이 호주 내 부동산 거래와 관련해 복수의 일본 및 싱가포르 투자자들에게 자문을 제공했다고 밝혔다.
지난해 말, ORAHAM 변호사는 일본에 상장된 다국적 종합상사인 Sumimoto Corporation의 호주 부동산 첫 투자에 자문을 제공한 파트너 변호사 중 한 명이었다. 이번 투자는 Sumimoto가 Mirvac과 함께 시드니 West Pennant Hills에 위치한 Highforest 주거 개발 사업에 조인트 벤처로 참여하는 것이었으며, 이 개발 사업에는 단독 및 연립주택 165채와 아파트 249세대가 포함되어 있다.
Asia Business Law Journal이 아시아 태평양 지역 9개 관할권의 시니어 부동산 변호사들과 대화를 나누는 동안 ‘뉴 이코노미’ 및 ‘대체’ 자산군으로 분류되는 한 가지 자산 유형이 반복적으로 언급됐다. 바로 데이터 센터였다.
데이터 센터 붐
도쿄에서 국제 부동산 및 구조화 금융을 전문으로 하며 Greenberg Traurig 아시아 부동산 부문 총괄인 Joel ROTHSTEIN 변호사는 “일본에서 투자자들이 주목하는 다양한 자산군 중 현재 가장 큰 관심을 받고 있는 것은 호스피탈리티와 데이터 센터 자산”이라고 말했다.
도쿄 Nishimura & Asahi의 부동산 파트너 변호사인 Norio MAEDA 변호사 역시 데이터 센터가 투자자들 사이에서 “상당히” 매력적인 투자 기회라고 지적했다. 그는 투자 규모가 크기 때문에, 데이터 센터 프로젝트는 일반적으로 여러 단계의 대출로 구성된 다양한 금융 방식을 활용하며, 이로 인해 부채 상품을 통한 다양한 투자 기회가 창출된다고 설명했다.
MAEDA 변호사는 “데이터 센터는 부동산 투자의 한 유형으로 간주되지만, 본질적으로는 운영 중심적인 자산”이라며 “프로젝트 파이낸스 방식으로 자금을 조달하는 데이터센터 투자 기회도 있지만, 호텔, 주거용 및 사무용 건물과 같은 다른 부동산 자산은 일반적으로 통상적인 비소구 부동산 대출을 통해 자금이 조달된다”고 말했다.
글로벌 IT 서비스 및 컨설팅 기업 IBM은 데이터 센터를 애플리케이션과 서비스를 구축, 운영 및 제공하기 위한 IT 인프라가 설치된 물리적 공간, 건물 또는 시설로 정의하고 있다. 또한 데이터 센터는 해당 애플리케이션 및 서비스와 관련된 데이터를 저장하고 관리한다.
Dealogic 자료에 따르면 2023년 초부터 올해 8월 19일까지 아시아에서 발표된 10억 달러 이상 규모의 데이터 센터 거래는 총 5건으로, 총액은 108억 달러에 달한다. 이 중에는 글로벌 투자사 KKR과 싱가포르 기반 통신 서비스 제공업체 Singtel이 싱가포르 데이터 센터 운영사 STT GDC의 지분을 공동 인수한 12억 9000만 달러 규모의 거래가 포함되며, 이는 작년에 완료됐다. 또한, 지난해 6월 발표된 미국 특수목적 인수회사 Cartica Acquisition과 인도 데이터 센터 제공업체 Nidar Infrastructure 간의 27억 5000만 달러 규모 합병은 올해 10월 마무리될 예정이다.
일본에서 수천 킬로미터 떨어진 인도 역시 부동산 포트폴리오 확장을 모색하는 투자자들의 관심이 점점 높아지고 있다. 미국계 글로벌 상업용 부동산 서비스 미 투자 회사 CBRE와 영국에 설립된 글로벌 부동산 중개업체 Savills에 따르면, 이러한 성장세는 강력한 사모펀드 투자 유입과 주택 판매에 힘입은 것이다.
Khaitan & Co 뉴델리 사무소 부동산 실무 그룹의 파트너 변호사인 Avnish SHARMA 변호사는 데이터 센터가 부동산 포트폴리오를 확장하려는 투자자들의 주요 관심사가 되고 있다고 말했다.
SHARMA 변호사는 “데이터 센터 역시 많은 관심을 받고 있지만, 주로 뭄바이와 첸나이에 집중되어 있다”고 말했다. 그는 Blackstone이 인도에서 자체 데이터 센터 플랫폼인 Lumina를 출범한 사례를 언급하며 “이는 주로 이러한 해안 도시들이 최상의 해저 광섬유 케이블 연결성을 제공하기 때문”이라고 설명했다.
JSM의 부동산 변호사들에 따르면, 홍콩에서는 지난 2년간 부동산 거래가 전반적으로 조용한 모습을 보였으나, 지난 분기에 거래 활동과 거래량이 크게 증가했다.
홍콩 JSM의 부동산 실무 파트너 변호사인 Eugene WONG 변호사는 그의 팀이 부실 부동산 관련 업무로 분주하다고 말했다. 특히 부실 대출을 집행하는 은행, 자산 매각에서의 관리인 대리 업무, 집행 조치에서 은행 대리 업무, 그리고 부실 자산을 인수하려는 잠재적 구매자를 대리하는 업무에 주력하고 있다고 덧붙였다.
WONG 변호사는 그의 회사가 냉장 보관, 데이터 센터, 물류, 셀프 스토리지 시설과 같은 ‘신경제’ 자산에 대한 관심이 증가하고 있다고 밝혔다. 이러한 관심 증가로 JSM 부동산 실무 그룹에 더 많은 자금 조달 업무가 창출되고 있다.
홍콩에서 부동산 금융 및 크로스보더 부동산 거래를 전문으로 하는 파트너 Jasmine CHIU 변호사는 거래 발굴 관점에서 볼 때 새로운 투자 자금이 대체 자산군으로 유입되고 있다고 말했다. “신규 거래 자금 조달에 있어 은행들은 신중한 태도를 보이고 있으며, 데이터 센터, 냉장 보관, 학생 기숙사나 주택과 같은 대체 자산을 선호하는 경향이 있다.”
그렇다면 왜 데이터 센터가 아시아의 여러 지역에서 이렇게 빠르게 생겨나고 있는 것일까?
법무법인 율촌 기업금융그룹 내 부동산 대체투자팀 팀장이자 파트너 변호사인 차태진 변호사는 “최근 몇 년간 AI와 하이퍼스케일 클라우드 운영사들로 인해 데이터 센터가 많은 해외 투자자들이 주목하는 강력한 전략적 자산이 됐다”고 말했다.
Rajah & Tann Singapore의 부동산팀 시니어 파트너 변호사인 Norman HO 변호사는 데이터 저장에 대한 필요성이 증가함에 따라 데이터 센터가 매우 활발한 분야가 되고 있다고 말했다. 한편, 쿠알라룸푸르에 위치한 Wong & Partners의 부동산 실무 그룹 파트너 변호사인 Ai Leen TANG 변호사는 디지털화와 AI 활용이 확대되는 가운데 데이터 센터는 필수적인 인프라라고 설명했다.
도전 과제들
ABLJ과의 인터뷰에서 시니어 변호사들은 투자자들이 데이터 센터를 취득할 때는 상업용 건물이나 호텔과 같은 전통적인 부동산 자산을 인수하는 것과는 다른 경험을 하게 될 것이라고 말했다.
Greenberg의 ROTHSTEIN 변호사는 일본이 개방된 시장이고 전력 공급도 가능하지만, 데이터 센터 거래는 복잡하고 자본 집약적이어서 개념 단계부터 완공까지 로펌의 지원이 필요한 다양한 이슈가 자주 발생한다고 말했다.
이러한 이슈 중 하나는 데이터 센터 프로젝트를 건설하고 개발하기 위한 개발 권한 및 승인 절차를 해결하는 것이다. 데이터 센터가 비교적 새로운 자산 유형이기 때문에, ROTHSTEIN 변호사는 기존 건축 및 용도 지역 규정이 특정 토지에 데이터 센터를 건설할 수 있는지 여부를 명확하게 규정하거나 다루지 않고 있다고 지적했다.
ROTHSTEIN 변호사는 “따라서 우리는 종종 고객이 데이터 센터 프로젝트를 진행할 수 있도록 관련 정부 기관으로부터 필요한 개발 권한과 승인을 받을 수 있는지 여부와 그 절차를 확인하도록 도와달라는 요청을 받는다”고 말했다.
말레이시아에 본사를 둔 Wong & Partners의 TANG 변호사는 지난 18개월 동안 Wong & Partners 팀이 다수의 데이터 센터 거래에 참여했고, 대규모 토지를 매입하려는 기술 기업들을 지원했다고 말했다. TANG 변호사는 또한 올해 상반기 동안 Wong & Partners가 말레이시아 반도 전역에서 5개 고객의 데이터 센터 거래 성사를 지원했다고 덧붙였다.
Savills는 2025년 1분기 투자 분기 보고서에서 말레이시아가 특히 데이터 센터 분야에서 계속해서 좋은 성과를 보였으며, Microsoft, Google, Open DC 등 여러 주목할 만한 부지 인수가 있었다고 지적했다.
TANG 변호사는 말레이시아의 데이터 센터 투자에 대한 투자자들의 관심이 여러 요인에서 비롯된다고 보고 있다. 그 요인에는 풍부한 부지와 싱가포르와의 인접성이 포함된다. TANG 변호사는 “데이터 센터가 우리가 가장 주력하고 있는 분야이고, 제 부동산 업무의 약 80~90%를 차지한다”며 “특히 조호르 지역에 대한 투자자들의 관심이 매우 높아졌고, 이 지역이 데이터 센터 투자 허브로 주목받고 있다”고 덧붙였다.
TANG 변호사는 데이터 센터 개발로 인해 새로운 규제와 지침이 도입됐으며, 많은 개발이 아직 미개발지(그린필드)에서 이뤄지고 있기 때문에 새로운 과제들이 생겨나고 있다고 말했다. 데이터 센터가 일반적으로 많은 전기와 물을 소비하기 때문에, 이러한 자원의 지속 가능성 또한 중요한 우려 사항이 되고 있다.
TANG 변호사는 이러한 우려를 해소하기 위해 말레이시아 정부가 연방 및 일부 주 차원에서 새로운 요건을 도입했으며, 데이터 센터의 계획 및 개발을 위해서는 별도의 승인을 받아야 한다고 설명했다.
TANG 변호사는 “일반적으로 저희는 고객에게 실사의 일환으로, 데이터 센터 운영을 위해 개발 부지에 충분한 물과 전기가 확보되어 있는지 확인하도록 자문하고 있다”며 “예를 들어, 조호르에는 조호르 데이터 센터 개발 조정 위원회가 있으며, 개발자들은 부지 매입 및 데이터 센터 개발을 진행하기 전에 이 위원회로부터 초기 승인을 받아야 한다”고 말했다.
Tilleke & Gibbins의 기업 및 상사 그룹 파트너 변호사이자 부동산 부문 총괄인 Chaiwat KERATISUTHISATHORN 변호사에 따르면, 태국에서도 데이터 센터가 활발한 산업 분야로 자리 잡으면서 지난해에 비해 데이터센터 부지 매입에 대한 관심이 크게 증가했으며, 관련 문의도 눈에 띄게 늘었다.
KERATISUTHISATHORN 변호사는 “데이터 센터는 아직 초기 단계이지만, 데이터 센터 개발을 위한 부지 확보에 대한 관심은 상당히 높으며, 이후 필요한 통신 또는 관련 인프라 허가 신청도 이어지고 있다”며 “우리 부동산 팀은 현재 이러한 거래로 매우 분주하다”고 말했다.
호주에 본사를 둔 고속 인터넷, 데이터 센터 및 클라우드 서비스에 대한 글로벌 독립 디렉토리인 Cloudscene에 따르면, 싱가포르는 현재 548개의 서비스 제공업체를 통해 99개의 데이터 센터를 운영하고 있으며, 이 지역의 데이터 센터 허브 역할을 하고 있다.
싱가포르에서 활동하는 King & Wood Mallesons는 지난 7월 16일 발표한 “Navigating Data Centre Opportunities Across APAC-Singapore” 보고서에서, 싱가포르가 강력한 해저 케이블 인프라를 갖추고 있으며, 외국인 지분 100% 소유가 허용되고 아시아 시장을 대상으로 하는 하이퍼스케일러 및 엔터프라이즈 운영자에게 맞춤형 세제 혜택이 제공된다고 언급한 바 있다.
Rajah & Tann Singapore의 HO 변호사는 ABLJ에 싱가포르의 많은 데이터 센터가 산업용 토지를 관리하는 정부 기관인 Jurong Town Corporation (JTC)이 소유한 부지에 위치해 있다고 말했다.
HO 변호사는 “데이터 센터에 투자하고 개발하려면 JTC의 승인을 받아야 하며, JTC는 해당 지역의 산업용 토지 공급 상황을 검토하거나 데이터 센터 개발을 위한 구역을 지정하게 된다”며 “즉, 원하는 곳 어디에서나 데이터 센터를 개발할 수 있는 것은 아니다”라고 덧붙였다.
HO 변호사는 그의 로펌이 데이터 센터 관련 자문을 제공할 때 주로 집중한 부분은 용량 확보, 토지 권리 및 특정 운영에 대한 규제 승인 등 주로 지역 토지 문제였다고 덧붙였다. 또한, 공공 서비스 시설 확보와 데이터 센터와 관련된 보다 구체적인 이슈, 즉 용량 할당 및 개발 기간과 관련된 자문도 포함된다.
싱가포르의 아세안 이웃 국가인 베트남은 산업 및 주거 부문에서의 견고한 실적과 물류 자산에 대한 꾸준한 수요로 Savills에 의해 주목받고 있다. 또한, 빠르게 성장하는 베트남 경제는 아시아에서 데이터 센터 투자지로도 급부상하고 있으며, 미국계 글로벌 상업용 부동산 서비스 기업인 Cushman & Wakefield가 지난 7월 발표한 보고서에 따르면, 투자 수익률이 싱가포르에 이어 두 번째로 높았다.
호치민시에서 LNT & Partners의 부동산 및 인프라 실무 그룹을 총괄하는 파트너 변호사인 TRAN Thai Binh 변호사는 그의 로펌이 데이터 센터 분야 투자자들이 직면하는 주요 과제 중 하나는 지난 6월 제정된 베트남의 새로운 개인정보보호법(PDPL)을 준수하는 것으로 보고 있다고 말했다.
TRAN 변호사는 “이 법안은 해석 및 시행 측면에서 여러 가지 불확실성을 안고 있다”며 “예를 들어, 베트남 정부, 국가 안보 또는 국방, 혹은 베트남 내 단체 및 개인의 합법적 이익에 반하는 것으로 간주되는 방식으로 개인정보를 수집하거나 사용하는 것과 같은 특정 금지 사항은 추가적인 설명과 공식적인 지침이 필요하다”고 지적했다.
투자의 출처
아시아 각지에 불고 있는 데이터 센터 열풍과 광범위한 아시아 내 부동산 투자 흐름은 상당 부분 싱가포르를 기반으로 하거나 싱가포르를 경유한 아시아 및 글로벌 기관 투자자들에 의해 주도되고 있다고 아시아의 여러 부동산 시니어 변호사들은 ABLJ에 전했다.
도쿄, 서울, 싱가포르, 상하이에서 사무소를 운영하는 Greenberg의 ROTHSTEIN 변호사는 아시아 및 국제 사모펀드와 자산운용사들이 싱가포르에 아시아 지역 본부를 두고 있으며, 싱가포르의 지주회사 구조를 활용해 조세 조약과 각종 인센티브의 이점을 누리고 있다고 말했다.
그는 싱가포르의 비교적 작은 내수 시장을 감안할 때, 투자자들은 국경을 넘어 다양한 선택지와 기회를 모색할 필요가 있다고 덧붙였다.
현지에서 활동하고 있는 ROTHSTEIN 변호사는 싱가포르에는 싱가포르 국부펀드, 부동산 개발업체, 부동산투자신탁(REITs), 패밀리오피스 등 다양한 유형의 자금력이 풍부한 투자자들이 한 나라에 모여 있으며, 이들 모두가 부동산 투자에 적극적으로 관심을 갖고 집중하고 있다고 덧붙였다.
ROTHSTEIN 변호사는 “일부 국가에서는 REITs가 설립된 국가 외 지역으로 투자하는 것이 제한되지만, 이러한 제한은 싱가포르에는 적용되지 않는다”며 “패밀리 오피스의 경우, 아시아에 기반을 둔 고액 자산가들이 싱가포르에서 자금을 운용하는 경우가 점점 늘어나고 있으며, 부동산이 선호되는 대체 자산군으로 떠오르고 있다”고 말했다.
10개 관할권에 걸쳐 지역 네트워크를 운영하는 Rajah & Tann Singapore의 HO 변호사는 외국인 투자자들이 아세안 지역의 부동산 자산에 투자할 때, 행정적으로 더 편리하다는 이유로 싱가포르에 특수목적법인(SPV)을 설립하는 경우가 매우 많다고 말했다.
HO 변호사는 “우리는 싱가포르를 거점으로 삼아 싱가포르에서 합작투자계약을 체결하되, 실제 사업은 베트남이나 말레이시아 등 다른 국가에서 진행하는 고객들을 자문한 경험이 있다”고 말했다.
그러면서 “그들은 지역 투자를 위해 우리 싱가포르 사무소를 활용해 기본 계약을 체결하고, 우리 지역 사무소들과 협력 및 조율한다”고 덧붙였다.
그는 이러한 고객 중에는 아시아 및 국제 기업들이 많이 포함되어 있으며, 이들 대부분이 아시아태평양 본사를 싱가포르에 두고 부동산 및 M&A 거래를 위한 비즈니스 플랫폼으로 싱가포르를 활용하고 있다고 강조했다. 아시아 기업들의 경우, 본사는 주로 중국 본토, 홍콩, 싱가포르에 위치해 있다고 HO 변호사는 설명했다.
태국의 Tilleke & Gibbins의 KERATISUTHISATHORN 변호사는 중국 투자자들이 데이터 센터 투자에 매우 활발하게 참여하고 있다고 밝혔다. 그는 중국 본사의 투자자들이 주로 싱가포르나 홍콩에 설립한 지주회사를 통해 투자하는데, 그 주요 이유로는 중국의 해외 투자 제한과 외환 규제 등을 들 수 있다고 설명했다.
KERATISUTHISATHORN 변호사는 “또한 일부 고객들은 싱가포르와 홍콩이 아시아에 위치해 있고 중국어를 사용하기 때문에 이러한 국가들이 중국 투자자들에게 더욱 매력적으로 다가온다고 전해왔다”고 말했다.
KERATISUTHISATHORN 변호사는 싱가포르에 본사를 둔 기업들 또한 태국에서의 데이터 센터 투자에 매우 활발하게 참여하고 있다고 덧붙였다.
