日本の重要土地調査法の概要

2025年7月の直近の国政選挙では、与党連合（自由民主党と公明党）が大敗を喫しました。ある新聞は、この結果を「反グローバリズムが日本にも及び、外国人に対する厳しい姿勢と国益重視が強まった」と報じました。このような背景の下、本誌で取り上げている動向を追う読者にとって、2021年施行の「重要施設周辺及び遠隔離島における土地利用状況の調査及び規制等に関する法律（重要土地調査法）」の見直しは注目に値します。

重要土地調査法は、外国資本が日本国内の土地を不適切な目的で取得・利用するリスクを低減することを目的としています。同法の附則により、施行から5年後（2027年）に政府はその運用状況を検証し、必要に応じて見直しを行うことが定められています。

目的および主要用語

日本の領海および国家安全保障の保護（第1条）を目的として、同法は「注視区域」および「特別注視区域」などの重要な概念を導入しています（下記図参照）。

注視区域の範囲

現在、注視区域および特別注視区域は合計約586カ所あります。これらの区域は、内閣府のウェブサイト（resum2.go.jp）で確認できます。利用規約に同意すると日本地図が表示され、任意の場所を拡大すると、青色で注視区域、赤色で特別注視区域が示されています。ウェブサイトは日本語のみですが、外国人利用者でも比較的容易に地図を操作できると考えられます。

政府は定期的に注視区域や特別注視区域を追加・削除することがあるため、日本で不動産取引を行う外国人投資家（特に、下記の届出義務がある200㎡以上の土地や床面積を有する不動産の場合）は、定期的にこのウェブサイトを確認することが推奨されます。

注視区域

調査および情報収集。政府は注視区域内の不動産利用状況を調査します（第6条）。また、関係当局に対し、当該不動産の利用者や関係者の氏名、住所、本籍（または国籍）、生年月日、連絡先、性別などの情報提供を求めることができます（第7条）。

政府は、注視区域内の不動産利用者や関係者に対し、利用状況に関する報告書や書類の提出を求めることができます（第8条）。報告書や書類の未提出、または虚偽の提出には30万円以下の罰金が科されます（第27条）。

注視区域内不動産利用者への勧告・命令。政府が、注視区域内の不動産利用者が重要施設や遠隔離島の機能を妨害している、またはその明確な恐れがあると認めた場合、必要な措置を講じるよう勧告できます（第9条1項、上記図参照）。

妨害行為の例としては、

1. 1. 自衛隊の航空機の離着陸やレーダー運用を妨げる構造物の建設、
   2. 領海基線付近での低潮線の保全を妨げる土地改変などが挙げられます。妨害行為に該当するかどうかは、個別の事情により判断されます。

前項の勧告を受けた者が正当な理由なく勧告に従わない場合、政府は勧告に従うよう命令を出すことができます（第9条2項）。この命令に違反した場合、2年以下の懲役または200万円以下の罰金、またはその両方が科されます（第25条）。

特別注視区域

売買契約（PSA）締結前の事前届出。特別注視区域内で200㎡以上の土地や床面積を有する不動産の売買契約を締結する前に、当事者は首相に対し、以下の事項を事前に届け出なければなりません（第13条1項、上記図参照）。この届出義務は買主・売主双方に適用されます。

上記第9条2項の勧告・命令と連動し、事前届出は政府による

1. 1. 初期調査の実施（第13条4項）、
   2. 注視区域内不動産利用者や関係者への報告書・書類の提出要請（第8条、第13条5項）、
   3. 上記規定に基づく勧告・命令の発出のきっかけとなります。

必要があれば、これらの勧告・命令には予定されている取引の中止も含まれます。

この事前届出をせずにPSAを締結した場合や虚偽の届出をした場合、6か月以下の懲役または100万円以下の罰金が科されます（第26条）。

罰則

本記事の該当箇所で述べた通り、以下の罰則が適用されます（下記図参照）。

法人の代表者、代理人、従業員または使用人がこれらの違反行為をした場合、違反者本人およびその法人または個人にも罰金が科されます（第28条）。